“认房不认贷” 对房地产市场影响有多大？

近日，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。

通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

什么是“认房不认贷”？对购房者有何影响？对房地产市场又将有何作用？

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过去，人们进入楼市，执行的是“既认房又认贷”的政策。按照这一政策，一个曾经办理过购房贷款记录的购房者，如果再购房，即便此时其名下已无房或者贷款已经结清，也会被金融机构认定为有贷款记录，从而需要付出更高的首付比例、房贷利率和税费。

不难看出，“既认房又认贷”是楼市综合调控政策的一部分，其旨在通过提高购房者成本来抑制购房意愿，以便在楼市过热的时候打压投机者。

“认房不认贷”，其关键在于改变了首套房的认定标准。简而言之，就是指不管购房者有没有贷款记录，只要购房者证明其名下无房，就可以按照首套房认定，享受利率等相关优惠。

毫无疑问，这是楼市政策的一次重要调整。

政策的调整，对置业者的影响十分显著。

相关机构测算指出，调整后，一线城市购房者认购二套房可适用首套房首付比例，即从73%降至33%。若按600万元总价的房屋计算，首付款则将从435万元降至195万元，首付门槛降低55%。再考虑到房贷利率也会同步降低，对一个购房者来说，面对同一套房子，政策调整之后，其购房成本会有相当程度的降低。

为什么会有政策的调整？

一言以蔽之，市场环境发生了很大变化，政策也要应时而变。

数据显示，7月份，重点100城新房成交面积环比下降近30%，同比降幅超三成，8月以来重点城市销售未见改善，商品住宅周均成交规模较7月周均及上年同期进一步下降。

过去“既认房又认贷”的政策所针对的是楼市过热，而现在面对的则是购房者观望情绪浓厚、交易活跃度不高的格局，当然需要及时调整。如果说在市场投机氛围浓厚背景下，“既认房又认贷”政策是打压投机的不得不为，当前的环境中，投资需求其实已基本离场，持币观望的更多是有自住性、改善型需求的消费者了。

鉴于具有自住性、改善型住房需求的消费者并不少，要改变楼市活跃度不高的现状，就必须提振这批消费者的购房意愿，让其需求充分释放出来。而从降低他们的购房门槛及成本入手，自然是最容易见效的办法。

此次政策调整落地可能还需要一点时间，缘于三部门明确“供城市自主选用”，等于将政策权限给到了城市，而各地相关部门和金融机构还有一个协调的过程。但可以预料，政策落地的速度不会很慢，因为当前的市场环境对政策调整早已十分期待。

近期多部委针对楼市接连释放政策利好，正在为市场不断注入信心。若核心城市政策在“金九银十”之前落地，有望带动市场销售好转恢复。

关于地产业在经济中的地位，向来有着不同的声音。但目前形势下，房地产行业平稳发展的意义无疑在进一步凸显，因为其牵涉上下游的产业链很长，而且其产业关联度很高，能否稳住，关乎稳就业、稳经济，也牵涉到地方政府的财政稳定和金融风险的化解。因此，中国楼市逐步复苏，也将是中国经济的好消息。

（文章来源：南方都市报）